11 janvier 2024 par Nini Pirkulashvili
Planter le decor pour 2024
Ayant couvert les marches immobiliers du Costa Rica a Long Island, j’ai pu constater de premiere main comment les conditions locales peuvent diverger considerablement des recits nationaux. Cela dit, certaines macro-tendances façonnent le paysage partout, et les comprendre est essentiel pour quiconque est implique dans l’immobilier cette annee, que vous achetiez votre premiere maison, geriez un portefeuille ou conseilliez des clients.
Les deux dernieres annees ont ete une periode d’ajustement. Apres l’activite d’achat frenetique de 2021 et du debut 2022, la hausse des taux d’interet a considerablement refroidi le marche. Les volumes de transactions ont chute, la croissance des prix a decelere dans la plupart des regions, et le secteur a collectivement retenu son souffle en attendant de la clarte sur le niveau ou les taux se stabiliseraient. En entrant dans 2024, une partie de cette clarte commence a emerger, et avec elle, une image plus nette des opportunites et des risques a venir.
Les taux d’interet et leurs effets en cascade
Les decisions de la Reserve federale en matiere de taux d’interet restent le facteur le plus influent dans l’immobilier residentiel. Apres les hausses agressives de taux de 2022 et 2023, le consensus parmi les economistes est que les taux ont probablement atteint leur sommet et que des reductions progressives commenceront en 2024, bien que le calendrier et l’ampleur restent incertains.
Meme des baisses modestes des taux auront un impact disproportionne sur le marche immobilier. De nombreux acheteurs potentiels sont restes sur la touche, exclus non pas par la valeur des biens mais par des mensualites hypothecaires devenues inabordables a des taux plus eleves. Une baisse d’un demi-point de pourcentage seulement pourrait ramener un nombre significatif de ces acheteurs sur le marche. Simultanement, de nombreux proprietaires actuels qui ont verrouille des taux historiquement bas pendant 2020 et 2021 hesitent a vendre et a contracter un nouveau pret hypothecaire a des taux plus eleves. Cet “effet de verrouillage” a contraint l’inventaire et ne s’attenuera probablement que progressivement a mesure que les taux baisseront.
Pour les investisseurs, l’environnement des taux d’interet cree un calcul nuance. Des couts d’emprunt plus bas ameliorent les flux de tresorerie sur les proprietes a effet de levier, mais si les baisses de taux coincident avec une concurrence accrue des acheteurs et des prix en hausse, les taux de capitalisation pourraient se comprimer davantage. Les investisseurs qui performeront le mieux en 2024 sont ceux qui sauront identifier les marches ou le potentiel d’appreciation des prix n’est pas encore pleinement reflete dans les valorisations actuelles.
Tendances de l’inventaire et la question de l’offre
La penurie persistante d’inventaire de logements a ete l’une des caracteristiques definissantes du marche post-pandemique. La construction neuve, bien qu’en hausse dans certaines regions, n’a pas suivi la demande demographique. L’inventaire de maisons existantes reste contraint par l’effet de verrouillage decrit ci-dessus. Le resultat est un marche ou meme une demande reduite n’a pas produit les corrections de prix que de nombreux observateurs attendaient.
En 2024, attendez-vous a des ameliorations incrementales de l’inventaire plutot qu’a un changement dramatique. Les constructeurs achevent des projets demarres pendant la periode de taux eleves, et certains arriveront sur le marche a des prix ajustes aux conditions actuelles. Dans certains marches de la Sun Belt qui ont connu une croissance explosive pendant la migration pandemique, l’offre rattrape plus rapidement son retard, et un adoucissement des prix est deja visible. En revanche, les marches cotiers ou l’offre est limitee resteront probablement competitifs.
Le type d’inventaire compte autant que la quantite. Il existe un decalage croissant entre ce qui est disponible et ce que les acheteurs veulent. Les logements d’entree de gamme restent en penurie critique dans la plupart des marches, tandis que le haut de gamme dispose de plus d’options. Cette dynamique maintient les primo-accedants dans une position difficile meme si le marche dans son ensemble trouve un meilleur equilibre.
L’adoption technologique s’accelere
Le secteur immobilier a traditionnellement ete lent a adopter les nouvelles technologies, mais le rythme du changement s’accelere. Plusieurs tendances technologiques atteignent un point de basculement en 2024.
L’intelligence artificielle passe du stade de la nouveaute a l’application pratique. Les outils d’analyse comparative du marche alimentes par l’IA peuvent evaluer les proprietes en fonction de centaines de points de donnees pour produire des evaluations plus precises. Le traitement du langage naturel est applique aux descriptions d’annonces, aidant les agents a rediger des textes marketing plus efficaces. Les chatbots et assistants IA gerent la qualification initiale des leads, liberant les agents pour se concentrer sur les activites a forte valeur ajoutee.
Les visites virtuelles et 3D, qui ont explose pendant la pandemie par necessite, sont devenues une attente permanente pour de nombreux acheteurs. La technologie s’est considerablement amelioree, avec des plateformes offrant un rendu photorealiste, des plans d’etage interactifs et meme une mise en scene generee par l’IA de pieces vides. Pour les acheteurs a distance, en particulier les acheteurs internationaux et les professionnels en relocation, ces outils ne sont pas une commodite mais une necessite.
La blockchain et la tokenisation en sont a des stades d’adoption plus precoces mais meritent d’etre surveillees. La propriete fractionnee de biens immobiliers via des actifs tokenises est testee dans plusieurs marches, ouvrant potentiellement l’investissement immobilier a un bassin beaucoup plus large de participants. Bien que les cadres reglementaires rattrapent encore leur retard, la trajectoire suggere que cela deviendra une partie significative du marche dans les annees a venir.
Le mouvement des maisons ecologiques
La durabilite est passee d’une preoccupation de niche a une priorite majeure des acheteurs. Les maisons economes en energie obtiennent systematiquement des primes de prix sur les marches a travers le pays, et l’ecart se creuse. Les acheteurs sont de plus en plus sophistiques dans l’evaluation de la performance energetique, regardant au-dela des caracteristiques de base comme le double vitrage pour evaluer la qualite de l’isolation, les indices d’efficacite des systemes CVC, la capacite des panneaux solaires et meme le carbone incorpore des materiaux de construction.
Les incitations gouvernementales renforcent cette tendance. Les credits d’impot federaux pour les ameliorations residentielles economes en energie et les installations solaires residentielles rendent les mises a niveau ecologiques plus financierement attractives pour les acheteurs comme pour les vendeurs. Plusieurs etats et municipalites ont introduit des codes du batiment qui exigent des normes d’efficacite energetique plus elevees pour les nouvelles constructions, ce qui relevera progressivement le plancher pour l’ensemble du parc immobilier.
Pour les vendeurs, investir dans des mises a niveau d’efficacite energetique avant la mise en vente peut generer des retours bien superieurs au cout des ameliorations. Pour les acheteurs, privilegier la performance energetique est a la fois un choix environnemental et financier, car les couts energetiques continuent de representer une part significative du cout total de la propriete.
Le teletravail continue de remodeler la geographie
La premiere vague de relocation liee a la pandemie, ou les travailleurs a distance ont quitte les centres urbains couteux pour des emplacements plus abordables ou axes sur le mode de vie, a ete dramatique et bien documentee. Trois ans plus tard, le phenomene s’est stabilise mais ne s’est pas inverse. Les modeles de travail hybride sont devenus la norme pour les travailleurs du savoir, et cela a definitivement modifie le calcul geographique de l’achat immobilier.
Les marches qui en ont le plus beneficie sont ceux situes a une distance de trajet raisonnable des principaux centres d’emploi mais offrant des couts de la vie nettement inferieurs ou une qualite de vie superieure. Les villes secondaires bien desservies par les aeroports, les villes universitaires dotees d’amenagements culturels et les zones periurbaines avec une bonne connectivite haut debit ont toutes connu une demande soutenue. Le phenomene des “villes Zoom” n’est plus un phenomene. C’est simplement la façon dont beaucoup de gens choisissent desormais ou vivre.
Cette tendance a des implications au-dela de l’immobilier residentiel. L’immobilier commercial dans les marches suburbains et secondaires s’adapte pour servir les travailleurs distribues, avec des espaces de coworking, des cafes et des developpements a usage mixte repondant aux besoins de personnes qui travaillent de chez eux la plupart du temps mais souhaitent des alternatives occasionnelles. Les promoteurs residentiels integrent de plus en plus l’espace de bureau a domicile dans les nouvelles constructions comme une caracteristique standard plutot qu’un apres-coup.
Le marche du luxe suit ses propres regles
Le marche immobilier haut de gamme a toujours fonctionne de maniere quelque peu independante du marche general, et 2024 ne fait pas exception. Les acheteurs de luxe sont moins sensibles aux taux d’interet car une plus grande proportion de transactions se fait en especes. La demande internationale, en particulier des acheteurs du Moyen-Orient, d’Asie et d’Amerique latine, reste un moteur significatif dans les marches passerelles comme Miami, New York et Los Angeles.
Ce qui change dans le segment du luxe, c’est la definition meme du luxe. Au-dela de la superficie et des finitions haut de gamme, les acheteurs haut de gamme d’aujourd’hui privilegient les caracteristiques de bien-etre, notamment les systemes de filtration d’air avances, l’eclairage circadien et les espaces dedies au fitness et a la recuperation. La technologie de confidentialite et de securite, de l’acces biometrique aux systemes domotiques complets, est passee du statut de nouveaute a celui d’attente. Les certifications de durabilite deviennent de plus en plus importantes meme au sommet du marche, avec des certifications comme LEED et Maison Passive qui ont du poids parmi les acheteurs aises et soucieux de l’environnement.
Regard vers l’avenir
Le marche immobilier en 2024 recompensera les participants qui l’abordent avec lucidite et des strategies eclairees. Les taux s’amelioreront probablement mais ne reviendront pas aux niveaux historiquement bas de la pandemie. L’inventaire se detendra mais restera tendu par rapport aux normes historiques. La technologie creera de nouvelles efficacites et de nouveaux avantages competitifs pour ceux qui l’adoptent. Et les changements fondamentaux dans la façon dont les gens vivent et travaillent continueront de remodeler la demande de manieres qui creent des opportunites pour ceux qui y pretent attention. Que vous achetiez, vendiez, investissiez ou conseilliez, la cle est de regarder au-dela des gros titres et de comprendre les forces structurelles a l’oeuvre en dessous.
