11 enero 2024 de Nini Pirkulashvili
Preparando el Escenario para 2024
Habiendo cubierto mercados inmobiliarios desde Costa Rica hasta Long Island, he visto de primera mano cómo las condiciones locales pueden divergir drásticamente de las narrativas nacionales. Dicho esto, ciertas macrotendencias están moldeando el panorama en todas partes, y comprenderlas es esencial para cualquier persona involucrada en el sector inmobiliario este año, ya sea que estés comprando tu primera vivienda, gestionando un portafolio o asesorando clientes.
Los últimos dos años han sido un período de ajuste. Después de la frenética actividad compradora de 2021 y principios de 2022, el aumento de las tasas de interés enfrió significativamente el mercado. Los volúmenes de transacciones cayeron, el crecimiento de precios se desaceleró en la mayoría de las regiones, y la industria colectivamente contuvo la respiración esperando claridad sobre dónde se estabilizarían las tasas. Al entrar en 2024, algo de esa claridad está comenzando a emerger, y con ella, una imagen más clara de las oportunidades y riesgos por delante.
Las Tasas de Interés y sus Efectos en Cadena
Las decisiones de la Reserva Federal sobre las tasas de interés siguen siendo el factor más influyente en el sector inmobiliario residencial. Después de las agresivas subidas de tasas de 2022 y 2023, el consenso entre los economistas es que las tasas probablemente han alcanzado su punto máximo y que las reducciones graduales comenzarán en 2024, aunque el momento y la magnitud siguen siendo inciertos.
Incluso disminuciones modestas de tasas tendrán un impacto desproporcionado en el mercado de vivienda. Muchos compradores potenciales han estado al margen, excluidos no por los valores de las viviendas sino por los pagos mensuales de hipoteca que se volvieron inasequibles a tasas más altas. Una caída de incluso medio punto porcentual podría traer un número significativo de estos compradores de vuelta al mercado. Simultáneamente, muchos propietarios actuales que aseguraron tasas históricamente bajas durante 2020 y 2021 son reacios a vender y asumir una nueva hipoteca a tasas más altas. Este “efecto de bloqueo” ha restringido el inventario y probablemente se aliviará solo gradualmente a medida que las tasas bajen.
Para los inversores, el entorno de tasas de interés crea un cálculo matizado. Los menores costos de financiamiento mejoran el flujo de caja en propiedades apalancadas, pero si los recortes de tasas coinciden con una mayor competencia de compradores y precios al alza, las tasas de capitalización pueden comprimirse aún más. Los inversores que mejor se desempeñarán en 2024 son aquellos que puedan identificar mercados donde el potencial de apreciación de precios aún no se refleja completamente en las valoraciones actuales.
Tendencias de Inventario y la Cuestión de la Oferta
La persistente escasez de inventario de vivienda ha sido una de las características definitorias del mercado post-pandemia. La nueva construcción, aunque se está recuperando en algunas regiones, no ha seguido el ritmo de la demanda demográfica. El inventario de viviendas existentes sigue restringido por el efecto de bloqueo descrito anteriormente. El resultado es un mercado donde incluso la demanda reducida no ha producido las correcciones de precios que muchos observadores esperaban.
En 2024, hay que observar mejoras incrementales en el inventario en lugar de un cambio dramático. Los constructores están completando proyectos que se iniciaron durante el período de tasas más altas, y algunos de estos llegarán al mercado a precios ajustados a las condiciones actuales. En ciertos mercados del Sun Belt que vieron un crecimiento explosivo durante la migración pandémica, la oferta se está poniendo al día más rápidamente, y el ablandamiento de precios ya es visible. Mientras tanto, los mercados costeros con oferta restringida probablemente seguirán siendo competitivos.
El tipo de inventario importa tanto como la cantidad. Existe una creciente desconexión entre lo que está disponible y lo que los compradores quieren. Las viviendas de nivel de entrada siguen siendo críticamente escasas en la mayoría de los mercados, mientras que el extremo superior del mercado tiene más opciones. Esta dinámica mantiene a los compradores primerizos en una posición difícil incluso mientras el mercado en general encuentra un mejor equilibrio.
La Adopción Tecnológica Se Está Acelerando
El sector inmobiliario ha sido tradicionalmente lento en adoptar nueva tecnología, pero el ritmo de cambio se está acelerando. Varias tendencias tecnológicas están alcanzando un punto de inflexión en 2024.
La inteligencia artificial está pasando de la novedad a la aplicación práctica. Las herramientas de análisis comparativo de mercado impulsadas por IA pueden evaluar propiedades contra cientos de puntos de datos para producir valoraciones más precisas. El procesamiento de lenguaje natural se está aplicando a las descripciones de listados, ayudando a los agentes a elaborar textos de marketing más efectivos. Los chatbots y asistentes de IA están manejando la calificación inicial de leads, liberando a los agentes para que se centren en actividades de alto valor.
Los recorridos virtuales y 3D, que surgieron durante la pandemia por necesidad, se han convertido en una expectativa permanente para muchos compradores. La tecnología ha mejorado significativamente, con plataformas que ofrecen renderizado fotorrealista, planos de planta interactivos e incluso home staging generado por IA de habitaciones vacías. Para compradores remotos, especialmente compradores internacionales y profesionales en reubicación, estas herramientas no son una conveniencia sino un requisito.
Blockchain y la tokenización siguen en etapas más tempranas de adopción pero vale la pena observarlos. La propiedad fraccionada de bienes inmuebles a través de activos tokenizados se está probando en varios mercados, lo que potencialmente abre la inversión inmobiliaria a un grupo mucho más amplio de participantes. Mientras los marcos regulatorios aún se están poniendo al día, la trayectoria sugiere que esto se convertirá en una parte significativa del mercado en los próximos años.
El Movimiento de Viviendas Verdes
La sostenibilidad ha pasado de ser una preocupación de nicho a una prioridad principal de los compradores. Las viviendas energéticamente eficientes consistentemente obtienen primas de precio en mercados de todo el país, y la brecha se está ampliando. Los compradores son cada vez más sofisticados al evaluar el rendimiento energético, mirando más allá de las características básicas como las ventanas de doble panel para evaluar la calidad del aislamiento, las calificaciones de eficiencia de HVAC, la capacidad de paneles solares e incluso el carbono incorporado de los materiales de construcción.
Los incentivos gubernamentales están reforzando esta tendencia. Los créditos fiscales federales para mejoras de eficiencia energética en el hogar e instalaciones solares residenciales hacen que las mejoras verdes sean más atractivas financieramente tanto para compradores como para vendedores. Varios estados y municipios han introducido códigos de construcción que requieren estándares más altos de eficiencia energética para nuevas construcciones, lo que gradualmente elevará el estándar base para todo el parque de viviendas.
Para los vendedores, invertir en mejoras de eficiencia energética antes de poner en venta puede generar rendimientos muy superiores al costo de las mejoras. Para los compradores, priorizar el rendimiento energético es tanto una elección ambiental como financiera, ya que los costos de energía continúan representando una porción significativa del costo total de la propiedad de vivienda.
El Trabajo Remoto Continúa Reconfigurando la Geografía
La ola inicial de reubicación impulsada por la pandemia, donde los trabajadores remotos dejaron centros urbanos costosos por ubicaciones más asequibles u orientadas al estilo de vida, fue dramática y bien documentada. Tres años después, el patrón se ha estabilizado pero no se ha revertido. Los modelos de trabajo híbrido se han convertido en la norma para los trabajadores del conocimiento, y esto ha alterado permanentemente el cálculo geográfico de la compra de vivienda.
Los mercados que más se han beneficiado son aquellos dentro de una distancia de viaje razonable de los principales centros de empleo pero que ofrecen costos de vida significativamente más bajos o mayor calidad de vida. Las ciudades secundarias con buenos aeropuertos, las ciudades universitarias con amenidades culturales y las áreas periurbanas con fuerte conectividad de banda ancha han visto una demanda sostenida. El fenómeno de los “pueblos Zoom” ya no es un fenómeno. Es simplemente cómo muchas personas ahora eligen dónde vivir.
Esta tendencia tiene implicaciones más allá del sector inmobiliario residencial. El inmobiliario comercial en mercados suburbanos y secundarios se está adaptando para atender a los trabajadores distribuidos, con espacios de coworking, cafeterías y desarrollos de uso mixto que atienden a personas que trabajan desde casa la mayoría de los días pero quieren alternativas ocasionales. Los promotores residenciales están incorporando cada vez más el espacio de oficina en casa en las nuevas construcciones como una característica estándar en lugar de una ocurrencia tardía.
El Mercado de Lujo Sigue sus Propias Reglas
El mercado inmobiliario de alta gama siempre ha operado de forma algo independiente del mercado más amplio, y 2024 no es la excepción. Los compradores de lujo son menos sensibles a las tasas de interés porque una mayor proporción de las transacciones son compras en efectivo. La demanda internacional, particularmente de compradores en Oriente Medio, Asia y América Latina, sigue siendo un impulsor significativo en mercados de entrada como Miami, Nueva York y Los Ángeles.
Lo que está cambiando en el segmento de lujo es la definición misma de lujo. Más allá de los metros cuadrados y los acabados premium, los compradores de alta gama de hoy priorizan las características de bienestar, incluyendo sistemas avanzados de filtración de aire, iluminación circadiana y espacios dedicados de fitness y recuperación. La tecnología de privacidad y seguridad, desde el acceso biométrico hasta sistemas integrales de hogar inteligente, ha pasado de novedades a expectativas. Las credenciales de sostenibilidad son cada vez más importantes incluso en la cima del mercado, con certificaciones como LEED y Passive House teniendo peso entre los compradores acomodados y ambientalmente conscientes.
Mirando Hacia Adelante
El mercado inmobiliario en 2024 recompensará a los participantes que lo aborden con una mirada clara y estrategias informadas. Es probable que las tasas mejoren pero no vuelvan a los mínimos de la era pandémica. El inventario se aflojará pero seguirá ajustado según estándares históricos. La tecnología creará nuevas eficiencias y nuevas ventajas competitivas para quienes la adopten. Y los cambios fundamentales en cómo las personas viven y trabajan continuarán reconfigurando la demanda de maneras que crean oportunidades para quienes prestan atención. Ya sea que estés comprando, vendiendo, invirtiendo o asesorando, la clave es mirar más allá de los titulares y comprender las fuerzas estructurales que operan debajo de ellos.
